住宅は一生の買い物でなく、家族構成に応じて買い替えるべし

海老名市の不動産エージェントの海老名不動産情報館です。

 

本日は、住宅ローンの残債について解説していきたいと思います。

 

 

10年後に含み益が出ている状態になっていればベストです。

 

誰しも30年、40年先の日本がどうなっているか、そんなことは誰にもわからないでしょう。

 

だから、そんな先のことを悩んでも仕方がないと思います。

 

自宅購入にあたっては、想定できない30年後よりも計画のできる10年後15年後を想定してみることをお勧めします。

 

自宅購入にあたっては、多額のローンを組んで買うので、10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。

 

仮に大幅な含み益が出なくても、最悪住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良いといえます。

 

なぜなら、10年~15年も経てばライフステージ・家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからです。

 

住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまいます。

 

 

購入する時の出口戦略が重要といえます。

 

昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は1%以下です。

 

全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.18%です。

 

仮に物件価格をフルローンで組み、金利1%で借入れした場合、10年後の残債は購入した価格の約75%です。

 

つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。

 

物件価格 5,000万 借入金額 5,000万 借入期間35年とした場合、金利が2.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,907万円 借入金額の約78.5%です。

 

金利が1.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,827万円 借入金額の約76.5%です。

 

金利が1.0%なら 10年後の場合の残債は 約3,745万円 借入金額の約74.9%です。

 

金利が0.5%なら 10年後の場合の残債は 約3,659万円 借入金額の約73.1%です。

 

実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。

 

フルローンで組んだとしても、1年間に約2%以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。

 

仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20%の貯蓄したことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていきます。

 

そんな考え方でもって家を探していくとはいかがなものでしょうか?

 

自宅を購入する際には、それから10年~15年の生活を考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選びます。

 

 

買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルをお勧めします。

 

理想なのはライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していきたいものです。

 

要は、結果的には一生住むこともあるかもしれないが、そのような考えをもっておいて、購入を検討していけば、大きな失敗は防げるといえるでしょう。

 

都心の住宅では、人生の中で戸建てが必要な期間は長くない。特に3階建ての戸建ては、子育て中のみといってよい。期間にしたら10年から20年というところではないでしょうか?

 

そういった意味では、もし含み益が出て換金性も高いのであれば、立地のよい都心の借地権付きマンション購入も検討してみてもよいかもしれません。

 

どうしても所有権付き物件がいいのなら、借地権付きマンションを購入後、転売して利益を得たうえで買い替えるのもひとつです。

 

品川駅港南口にある「シティタワー品川」などはそのいい例です。

 

私が言いたいのは、買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を変えていく、そんなライフスタイルを頭に入れつつ家探しをしてみてはいかがでしょうか。

 

 

ご不明点等がございましたら、

 

海老名市の不動産エージェント、海老名不動産情報館へお気軽にご相談ください。

 

代表 諏訪信忠

>海老名エリアを中心とした不動産コンサルティング

海老名エリアを中心とした不動産コンサルティング

当社トゥルースは、神奈川県海老名市で2000年に設立された不動産会社です。

当社代表は不動産コンサルティングのプロフェッショナルとして、
宅建士・(公認)不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・CFP・1級FP技能、さらに法務大臣認証ADR調停人認定専門員として
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